В 2013 году заметнее всего упали в цене новостройки экономкласса (- 6,8%), а более всего выросла вторичка бизнес-класса (+15,3%)

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА 2013 ГОД И ЗА ДЕКАБРЬ: «Домус финанс», ФСК «Лидер», «Миэль», «Азбука Жилья», «ИНКОМ-Недвижимость», ГК «МИЦ», «Метриум Групп», «БЕСТ-Новострой», IntermarkSavills, Welhome, Soho Estate, Knight Frank, Chesterton, Blackwood, Contact Real Estate.

Годовая динамика цен

RealEstate.ru в течение 2012 – 2013 гг. каждый месяц собирал данные у участников рынка по средней цене квадратного метра московского жилья в трех классах: «эконом», «бизнес», и «элит» с разбивкой на первичный и вторичный рынок (подробнее см. главу «Как мы считали»). Оговоримся сразу, что ранее комфорт-класс не входил в наши расчеты, поэтому его мы в этих итогах не выделяем. Мы решили, основываясь на полученных ранее цифрах, самостоятельно вычислить изменение цен за год, сравнив средние цены декабря 2012 года и декабря 2013 года.

В свою очередь, средние показатели цен мы получили, вычислив среднее арифметическое из данных нескольких компаний. Например, за декабрь 2012 года цены по первичке эконом класса нам предоставили «НДВ-Недвижимость» 133 810 рублей и «Миэль-Новостройки» - 140 655. Среднее арифметическое из этой цифры равно 137 232* (см. таблицу). И так далее.

Наши расчеты показали, что заметное падение цен наблюдалось только на первичном рынке экономкласса почти на 6,8%. Тогда как на вторичном рынке жилья экономкласса наблюдался рост цен на 7,7%. При этом наибольший рост цен отмечен на вторичном рынке бизнес-класса: +15,3%. А на первичном рынке этого класса наблюдался рост в пределах статистической погрешности: + 2%. Также существенно выросли цены на элитное жилье: 13,8% и 11,3% на первичном и вторичном рынках соответственно.

ПОПРАВКА НА ВЕТЕР: Мы получили немного парадоксальные цифры между первичкой и вторичкой в экономе и бизнесе, когда первичка и вторичка абсолютно разошлись в трендах. Новостройки падали, а вторичка росла. Нельзя сказать, что в показатели декабря 2013 года вмешались сезонные предновогодние скидки от застройщиков, так как на статистике этот тренд не отразился: первичка экономкласса показала рост почти в 1,3% к ноябрю 2013 года. Возможно, ценовую планку понизила Новая Москва. Там в 2013 году увеличилось новое предложение: по данным аналитиков «БЕСТ-Новострой» в 2,5 раза относительно 2012 года, а «Метриум групп» говорит о росте на 9,1%. Впрочем, обе компании уверяют, что средняя цена осталась на присоединенных территориях на прежнем уровне.

Так или иначе, если учесть официальные данные по инфляции - по информации Росстата, инфляция в России за 2013 год составляет 6,5%, - то мы увидим, что реальный рост цен, да и то в пределах погрешности, показали только вторичка бизнес-класса, а также все элитное жилье. Остальные дрейфовали на нуле и откровенно падали. Элитка отличилась еще и тем, что прирост у первички был выше, чем у вторички. 

Как мы считали 

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, комфорт, бизнес- и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

Участники рынка выделяют четыре основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно эти четыре сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная доля участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. 

Экономкласс: покупатели «ушли» в Подмосковье

Жилье экономкласса в столице становится редкостью, особенно в пределах старой Москвы. Так, по словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григорий Алтухова, жилье эконом- и комфорт-классов в границах старого города представлено буквально 10-15 активно строящимися проектами. Но, несмотря на это новостройки сегмента эконом- в декабре 2013 года прибавили в цене в среднем 1,29%. Причем многое зависело от стадии строительства проекта, близости метро, транспортной доступности района, наличия инфраструктуры в шаговой доступности и пр. 

По данным компании «Домус финанс», рынок недвижимости в столице «стоял» на протяжении всего 2013 года. Некоторое оживление в декабре было обусловлено многочисленными праздничными скидками и бонусами для покупателей квартир, а также уходом вкладчиков из банков в связи с нестабильной ситуацией в этом секторе, отзывом лицензий у банков и т.д. Кроме того, банковские скандалы негативно отразились на привлекательности депозитов как инструменте сохранения и преумножения капитала. В результате многие вкладчики «ушли» в недвижимость, в частности – на рынок ближнего Подмосковья, где жилье более доступно.

На вторичном рынке экономкласса практически ничего не изменилось. По словам исполнительного директора «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленова, на протяжении всего 2013 года цены на вторичную недвижимость Московского региона изменялись в рамках статистической погрешности, декабрь также не стал исключением, что говорит о стабильности рынка недвижимости в целом.

Комфорт-класс: качество в цене

На первичном рынке комфорт-класса отмечается такая же стабильная ситуация: средний рост цен составил около 1%. Что же касается вторичного жилья, то, по словам руководителя аналитического центра компании «ИНОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, за 2013 год средние цены вторичного жилья комфорт-класса поднялись на 3,2%, а общее предложение снизилось на 6%. «Это говорит о том, что наибольшим спросом в этом году пользовалось качественное жилье комфорт-класса, – считает эксперт. – Но в целом общий спрос на рынке не изменился»

Бизнес-класс: декабрь на подъеме?

В бизнес-классе за декабрь не произошло серьезных изменений. По словам некоторых экспертов, небольшая положительная ценовая динамика обусловлена укреплением курса доллара США, однако, средний показатель демонстрирует незначительное падение цен, в пределах погрешности -0,03%.

Тем не менее, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань, отметил, что декабрьский уровень спроса на рынке жилья бизнес-класса и элитного жилья в целом во многом отразил весь 2013 год – число первично заключенных сделок сравнимо в этом месяце со средним годовым показателем.

Элитное жилье: новогодние акции дали хорошие результаты

Пожалуй, только на рынке элитного жилья декабрьские акции принесли свои плоды. По словам управляющего партнера компании Contact Real Estate Дениса Попова, в 2013 году покупатели были особенно активны, и предложения по некоторым акциям заканчивались, едва успев начаться. Так, например, было с акцией «Счастливая семерка» в Меркурий-Сити. Кроме того, декабрь был месяцем активного спроса и отличился большим количеством сделок, особенно на первичном рынке элитного жилья. «Люди традиционно стараются завершить дела и решить все вопросы до праздников, чтобы отдыхать со спокойной душой, поэтому зачастую и продавцы и покупатели старались максимально форсировать события, чтобы завершить сделки до Нового Года», - рассказал эксперт.

Руководитель департамента городской недвижимости компании Soho Estate Ирина Антонова отметила, что некоторые продавцы не ожидали повышенного спроса в конце года и заранее уехали на новогодние каникулы, поэтому часть декабрьских сделок была даже передвинута на январь.

Кроме того, в ряде комплексов прошло планируемое повышение цен в связи с переходом на завершающие этапы строительства. В первую очередь это ЖК «Литератор», Knightsbridge, Wine House, «Итальянский квартал» и др.

По данным отдела исследование компании Knight Frank, рынок элитной жилой недвижимости отличался высокой активностью в течение года, а в IV кв. к 12 проектам, вышедшим на рынок с начала года, добавилось еще три: стартовали продажи в ЖК «Кленовый DOM» (20 квартир), комплексе апартаментов St. Nickolas (41 лот), а также в клубном доме Mon Cher (26 квартир). Всего за год предложение на рынке элитной жилой недвижимости увеличилось на 82 тыс. кв. м, спрос в IV кв., как и на протяжении всего года, оставался стабильным. Объем сделок, заключенных на первичном рынке за отчетный период, превысил в денежном выражении 1,15 млрд долларов США.


Источник: realestate.ru