Московские спальники. Недвижимость окраин

В любом крупном городе, в том числе и в Москве, есть так называемые спальные районы (спальники). Изначально это понятие обозначало территорию, предназначенную исключительно для сна и отдыха, с минимальной социальной инфраструктурой, включающей только детские сады, школы, поликлиники и продуктовые магазины. Предполагалось, что работать, делать крупные покупки и развлекаться все будут в центре. Однако время не стоит на месте, и сегодня словосочетание «спальный район» приобрело несколько иной смысл. 

Есть все — кроме работы

Идея властей разделить Москву на спальные и рабочие зоны оказалась утопией. Периферия постепенно наполнилась торговыми и бизнес-центрами, кинотеатрами, бассейнами, супермаркетами, ресторанами. Так что сейчас некоторые москвичи не выезжают за пределы своего района целыми неделями, особенно те, кто работают здесь же.

«Уже давно прошли те времена, когда понятие «спальный район» обозначало огромную удаленность от работы и полное отсутствие развлекательной инфраструктуры. Сегодня в каждом из них есть кафе, кинотеатры, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, а иногда даже театры», — рассказывает Роман Мурадян, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Франчайзинг».

Эксперты условно разделяют современные спальники на две категории: внутренние и внешние. Первые находятся в пределах МКАД: Крылатское, Кунцево, Тропарево-Никулино, Новогиреево, Вешняки, Медведково, Бибирево, Ясенево, Строгино, Ховрино, Марьино, Люблино и т. д. Вторые — за границей Московской кольцевой автодороги: Куркино, Выхино-Жулебино, Новокосино, Молжаниново, Восточный, Южное и Северное Бутово, Солнцево, Новопеределкино, Косино-Ухтомский, Митино и пр.

Наиболее престижным расположением, по словам Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», сегодня считается запад Москвы — ЗАО, ЮЗАО, СЗАО. После него идут САО, СВАО и часть районов ВАО. Завершают рейтинг ВАО, ЮВАО и ЮАО.

Преобладающая застройка

Как правило, спальные районы создавались по принципу массовой застройки, которая осуществлялась с помощью типовых проектов домов и даже кварталов. Поэтому именно панельное жилье превалирует в тех частях города, которые расположены у МКАД (как с внутренней, так и с внешней стороны). Встречаются здания и старых, и современных серий: П-44Т, И-155, П-3М, КОПЭ, П-111М. Соответственно, разнится и качество жилья.

Например, характеризуя квартиры в домах 60-х гг., эксперты отмечают в первую очередь не самые удачные планировки. По данным УК «Пересвет-Инвест», площадь однушек здесь составляет всего около 33–34 кв. м, двушек — 45 кв. м (есть даже 37 кв. м). В постройках 70-80-х гг. помещения уже просторнее: однокомнатные — 34–40 кв. м, двухкомнатные — 53–57 кв. м. Но при этом в трехкомнатных квартирах встречаются проходные комнаты.

Если же говорить о новостройках, то, по данным сайта «Индикаторы рынка недвижимости», панель сегодня занимает только около 20 % общего количества строящегося на продажу жилья. В основном это монолитные и монолитно-кирпичные здания, отвечающие всем современным требованиям. Так, по словам О. Новиковой, интересные нетиповые дома возводят в новом жилом микрорайоне Царицыно и ЖК «Богородский». Первый расположен напротив старейшего в Москве Царицынского парка. Инфраструктура Царицыно включает четыре детских сада, две школы, ФОК с бассейном, торгово–развлекательный центр. На первых этажах зданий — магазины, салоны красоты, офисы и т. д. В проекте заложено создание большого количества машино-мест. ЖК «Богородский» (рядом со ст. м. «Улица Подбельского») представляет собой 11 монолитных корпусов, поблизости торговый центр, множество детских садов и школ.

Район району рознь

Внутри одного округа спальные районы иногда совсем не похожи друг на друга. Так, Раменки (ЗАО) как будто изначально был предназначен для проживания состоятельных людей. Рядом с МГУ вдоль проспектов Ломоносовского и Вернадского в едином стиле с университетом возводились дома для профессуры. А улица Мосфильмовская, состоящая из 16 посольских городков, приютила дипломатическую элиту. Имидж социально благополучного района всячески поддерживается и в настоящее время. Раменки активно застраиваются жильем бизнес- и элит-класса. Старые панельки скрыты от глаз в основном внутри кварталов. Совершенно другая картина в районе Внуково (тот же округ). Здесь есть даже деревянные двух-, трех-, пятиэтажные строения наравне с 17-этажными жилыми домами.

Интересно сравнить спальники в СЗАО. Здесь многие эксперты считают лучшим Куркино, его даже именуют Подмосковной Швейцарией. Район застроен качественным жильем бизнес-класса. Первые дома были возведены в 2002 г. Комплексное освоение территории, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», предполагало создание мини-города, в котором параллельно с жилыми строились объекты социально-бытовой и инженерной инфраструктуры. Над планировкой Куркино работало 25 проектных институтов. В результате практически все здания созданы по индивидуальным проектам. При этом хотя застройка и разноэтажная, высотки не заслоняют собой коттеджи и таунхаусы. Жилые дома отличаются удобными современными квартирами с высотой потолков 3 м. В то же время в районе Строгино (расположенном также в СЗАО) преобладает панельная застройка стандартных серий.

Вешняки, Перово, Новогиреево и Ивановское — спальные районы ВАО. Они хорошо обжиты и представлены в основном старым жилищным фондом. По данным компании «ИНКОМ», в Новогиреево преобладают кирпичные и панельные дома постройки 1950-х и 1980-х гг. Аналогичная ситуация наблюдается в Перово. А вот в районах Вешняки и Ивановское большое количество именно панельных зданий. Строительство новых домов в округе ведется весьма скудно, а реконструкция и благоустройство старого фонда пока только в планах.

Из недорогих районов выделяется Выхино-Жулебино на юго-востоке Москвы. Он поделен на две части: с внутренней стороны МКАД находится Выхино, которое стали застраивать в 70-е гг. прошлого века, а с внешней — Жулебино, начавшее формироваться в 80-х. Если застройка Выхино по большей части представлена домами экономкласса, то в Жулебино в настоящее время активно возводят монолитно-кирпичные новостройки бизнес-класса, первые этажи которых предназначены для размещения предприятий сферы услуг и торговли.

Цена метра

Стоимость жилья в том или ином районе определяется его удаленностью от центра, транспортной доступностью, престижностью округа, экологической составляющей, объясняет Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест».

Так, самые дешевые спальные районы расположены за МКАД и не имеют метро — это Жулебино, Новокосино, Косино-Ухтомский, Солнцево (118–129 тыс. руб./кв. м). Бутово, Митино, где есть станции, уже дороже — 127 и 138 тыс. руб./кв. м соответственно.

Одним из лидеров «замкадья» является престижный район Куркино — 148 тыс. руб./кв. м. Отстают от него удаленные от метро районы юга — Бирюлево (119 тыс. руб./кв. м) и Братеево (130 тыс. руб./кв. м); севера — Дегунино (130 тыс. руб./кв. м), Бескудниково (139 тыс. руб./кв. м); востока — Гольяново (132 тыс. руб./кв. м).

Далее следует ЮВАО (самый промышленный и, следовательно, дешевый округ столицы). Так, в Люблино и Марьино стоимость квадратного метра составляет около 136 тыс. руб., в Кузьминках — 140 тыс. руб. В Чертаново (ЮАО) жилплощадь оценивается в 147–157 тыс. руб./кв. м.

Весьма интересные предложения в СВАО — Алтуфьевский (133 тыс. руб./кв. м), Отрадное (143 тыс. руб./кв. м) и Медведково (146–150 тыс. руб./кв. м). В Восточном округе примерно в этом диапазоне цены на жилье в Измайлово — 145 тыс. руб./кв. м.

Самые дорогие районы находятся на западе — Коньково (ЮЗАО, 165 тыс. руб./кв. м), Кунцево (ЗАО, 161 тыс. руб./кв. м) и Крылатское (ЗАО, 192 тыс. руб./кв. м).

Инфраструктура, транспорт, экология

Как утверждают эксперты, все строительство спальных районов осуществляется в соответствии с четкими нормативами, которые предусматривают наличие детских садов, школ, поликлиник, магазинов. Иначе проект еще на стадии согласования не будет одобрен. Комплексная застройка сама по себе подразумевает, что людей обеспечат не только жильем, но и всеми необходимыми объектами социальной, бытовой и торгово-развлекательной сферы.

Например, жителям Северного и Южного Бутово очень не хватает разве что объектов культуры — театров, кинотеатров. Все остальное в достатке: многочисленные рестораны, ТЦ, супермаркеты, банковские отделения, парикмахерские, спортивные центры, общеобразовательные учреждения, больницы и т. д. То же самое можно сказать о Ясенево, Свиблово, Раменках, Строгино и о многих других спальных районах Москвы.

С транспортом сложнее. «Хотя в последние годы ситуация изменилась к лучшему, все же есть места достаточно труднодоступные, особенно учитывая высокую загруженность многих магистралей», — отмечает О. Новикова.

Некоторым районам, например Коньково и Ясенево, повезло с метро. До Бутово дотянулась серая ветка (ст. м. «Бульвар Дмитрия Донского»), открыли станции в Строгино и Митино. Но остались и спальники, куда добраться можно пока только наземным транспортом, — Братеево, Жулебино, Солнцево, Кожухово, Новокосино и др. А это влияет на цену предложения. Серьезные проблемы испытывает также Бирюлево. До ближайших станций метро приходится доезжать на автобусе или маршрутке, а проходящие рядом трассы (в районе Бирюлево Восточное — ул. Липецкая, Каширское шоссе; в районе Бирюлево Западное — Варшавское ш.) считаются очень загруженными.

Среди несомненных плюсов проживания в спальных районах эксперты называют удаленность от городской суеты и множество зеленых зон (парки, скверы, бульвары). Например, в Чертаново, Ясенево и Коньково это Битцевский лесопарк, в Измайлово — Измайловский лесопарк, в Алтуфьево — Лианозовский, в Кузьминках — Кузьминский, а в Орехово-Борисово, Бирюлево и Братеево — Бирюлевский дендропарк. В районе Крылатское раскинулся национальный парк «Крылатские Холмы», есть крупные водные массивы.

Источник: realty.dmir.ru