Рантье по-русски

Для того чтобы заработать, квартиру придется сдавать в аренду: тогда доходность инвестиций может превысить 10% годовых.

Расчёт привлекательности

Специалисты компании EVANS на основе собственной базы объектов провели оценку московских квартир, рассчитав, какую доходность может принести аренда той или иной квартиры в зависимости от вложенных в нее средств. Оказалось, что наибольшая прибыль покупателю достанется от инвестирования в квартиры, расположенные в дореволюционных зданиях или качественных сталинских домах в престижных центральных и западных районах Москвы. «Доходность от аренды московских квартир достаточно высока по сравнению с другими развитыми рынками и в определенных сегментах может достигать от 6% до 10% годовых. При этом содержание недвижимости пока не очень дорого обходится большинству владельцев. Поскольку значительную часть обеспеченных арендаторов по-прежнему составляют иностранцы, наилучшую доходность дают квартиры, расположенные в центре города или рядом с иностранными школами», – говорит управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова.

При анализе эксперты не брали во внимание дополнительные расходы – налог на недвижимость, на данный момент составляющий всего 2% от оценочной стоимости квартиры по БТИ, а также затраты на оформление покупки или организацию расчетов, в том числе аренду банковской ячейки или регистрацию договора купли-продажи. В итоге выяснилось, что купив, например, за $300 тыс. студию площадью 45 кв. м в Замоскворечье, можно заработать около 6,72% годовых, так как арендная ставка на такую квартиру составляет $1750. Полностью готовая к проживанию квартира на Тверской-Ямской улице обойдется арендатору примерно в $2000 в месяц, таким образом, доходность – 6,98% годовых. «Со временем к возможным расходам наверняка добавится новый налог на недвижимость от рыночной стоимости или необходимость профессионального управления объектом, но на сегодняшней стадии рынка это пока не требуется», – говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Величина участия

«Сегодня, после продолжительного перерыва, когда жилье покупалось исключительно «для себя», клиенты вновь пришли к тому, что приобретать недвижимость в инвестиционных целях рационально. Тем более что квартира помимо потенциального роста может приносить и временный доход, например, от сдачи ее в аренду», – говорит управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Франчайзинг» Роман Мурадян. В настоящий момент, по его словам, наиболее востребованы в качестве объектов для инвестиций готовые отремонтированные квартиры бизнес-класса.

«Доля инвестиционных сделок сейчас составляет от 5% до 15% в зависимости от сегмента рынка и общей экономической ситуации. В целом выделить наиболее выгодный объект для инвестиций довольно трудно – каждый сегмент рынка жилой недвижимости имеет как свои преимущества, так и недостатки. Все зависит от объема средств, которые инвестор планирует потратить», – говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. По его словам, в настоящий момент доходность выше официального уровня инфляции, однако в любом случае для того, чтобы максимизировать прибыль, необходимо сдавать квартиру в аренду, а через определенный срок продать объект. Например, покупатель приобретает квартиру на вторичном рынке жилья за 5,5 млн руб.  «однушку» площадью 38 кв.м в панельном доме на Ракетном бульваре в районе станции метро ВДНХ. Для того чтобы квартира приняла достойный вид и стала максимально привлекательной для потенциальных нанимателей, необходимо сделать косметический ремонт и закупить минимальный набор бытовой техники – ориентировочно данные затраты могут составить до 600 000 руб. В итоге общие расходы достигнут 6,1 млн руб. Если сдавать ее в аренду за 30 000 руб. в месяц, то доходность составит около 7%. А в случае ее продажи через год предположительная доходность составит 8,6%, или 525,7 тыс. руб. Если эту квартиру купить, сдавать на протяжении года, а потом продать, доходность получается максимальной – 15,4%, или 937,9 тыс. руб.

По данным Романа Мурадяна, на долю инвестиционных сделок на московском рынке недвижимости приходится около 20%. «Клиенты приобретают недвижимость в том числе с возможностью ее сдачи в аренду, хотя квартиры, которые сдаются в аренду, большого дохода не приносят, и их рентабельность не превышает 3-5% от вложенных средств», – говорит эксперт. При этом, по его словам, достаточно невелик процент инвестиций в новостройки – не более 5%, поскольку такое вложение не предполагает немедленной эксплуатации квартиры, и покупатели рассчитывают только на рост ее рыночной стоимости. «Во-первых, цены повышаются на каждом этапе строительства, ведь чем готовность объекта выше, тем он дороже; во-вторых, с каждым месяцем отмечается стабильный рост цен. Однако инвестиции в незавершенные объекты всегда несут в себе элемент риска, чем и можно объяснить такую невысокую долю», – добавляет эксперт.

А вот по данным пресс-секретаря «Сити-XXI век» Сергея Лядова, особо привлекательны и наибольшим спросом пользуются квартиры на ранней стадии строительства объектов. Данная тенденция активно обозначилась со второй половины прошлого года. «В настоящее время 50-60% позвонивших в отдел новостроек компании заинтересованы в покупке сразу после объявления о начале продаж объекта. В позапрошлом году большинство покупателей (более 70%) предпочитали брать только готовое жилье», – говорит Лядов.

Смотреть в оба

При выборе потенциального объекта для инвестиций эксперты советуют обращать внимание на несколько факторов. «Нужно учитывать качество комплекса, местоположение, перспективы роста цены, отличие от цен в аналогичных объектах на более высокой стадии готовности, схему реализации, строительную активность на площадке, имидж застройщика», – говорит директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева. По ее словам, наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций являются МФК «Город столиц», ЖК «Итальянский квартал» и ЖК «Афанасьевский». Например, говорит эксперт, в МФК «Город столиц» основные факторы инвестиционной привлекательности апартаментов – это относительно невысокая цена и высококачественная отделка, аналогов которым на рынке фактически нет. С учетом будущего развития «Москва-Сити», а также возможного ограничения по объему новых апартаментов в данной зоне, можно ожидать и достаточно активного роста цен на апартаменты в данном комплексе. В свою очередь инвестиционная привлекательность ЖК «Афанасьевский» определяется тем, что на сегодняшний день цены на квартиры в данном комплексе на 20-30% ниже среднерыночного уровня цен в района Арбата, где расположен объект. Более того, в арбатских переулках крайне мало площадок для нового строительства, и уже сейчас здесь наблюдается существенный дефицит предложения квартир в новых домах. Со временем он будет только усиливаться, что отразится в более активном росте цен. Квартиры же в жилом комплексе «Итальянский квартал» отличаются уникальностью архитектурного облика и наличием внутренней «среды обитания». По словам директора EliteCenter Александра Дьяченко, комплексная застройка позволяет получать на выходе больший объем жилых квадратных метров на продажу, но по значительно более низкой цене, что ускоряет их реализацию. «Таким образом, жилье на территории комплексной застройки выглядит более привлекательно для потенциальных покупателей, нежели конкурирующие объекты точечной застройки по соседству'BB, – добавляет он.

Источник: Narublevke.com