Посредники заели

Московский рынок риэлторских услуг до сих пор не превратился в цивилизованную отрасль. На рынке по-прежнему процветают "черные" и "серые" маклеры, цены на услуги явно завышены, а их качество оставляет желать лучшего. Тем не менее сами риэлторы верят в то, что со временем удастся избавить рынок от пороков и улучшить репутацию брокеров.

Купи-продай

По данным руководителя аналитического центра портала "ГдеЭтотДом.ру" Александра Пыпина, ежегодно в Москве с участием агентов заключается около 100 тыс. сделок купли-продажи жилья на первичном и вторичном рынках и около 1 млн сделок на рынке аренды жилья. С учетом комиссии, которую получают частные агенты и риэлторские фирмы от покупателей, продавцов, застройщиков, арендаторов и арендодателей, оборот рынка составляет не менее 20 млрд рублей, при этом в Москве трудится не менее 20 тыс. риэлторов, подсчитал эксперт. Иными словами, каждый риэлтор закрывает в среднем 55 сделок в год. Крупнейшими игроками рынка являются такие компании, как "Миэль", "Инком", "БЕСТ-Недвижимость" и агентство МИАН. На пятки лидерам наступает еще ряд относительно крупных агентств ("НДВ-Недвижимость", "Домострой" и проч.), а также сетевые компании ("Агент 002", АН ДОКИ и др.). А уже следом за этой группой лидеров идет целая армия мелких компаний и частных маклеров.

По мнению Михаила Куликова, директора департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость", профессиональные агентства недвижимости занимают около 40-50% рынка. Остальное достается частным маклерам, которые либо работают как ИЧП, либо вовсе не утруждают себя бюрократическими формальностями. Реально эффективные агентства обслуживают до 20% рынка, весь остальной поток проходит прямыми сделками с участием мелких агентств, частных маклеров, карманных компаний девелоперских структур. При этом значительную часть сделок по их сути (зачеты, расчеты за долги, притворные сделки и операции, проистекающие из интересов коррупции или фиксирующие подлинные договоренности сторон) к рынку недвижимости относить и вовсе не стоит.

Высокая доля частных маклеров связана отчасти с тем, что крупным игрокам рынок риэлторских услуг не слишком интересен. "Частники успешно и продуктивно работают, чаще всего выполняя чисто риэлторские функции, тогда как крупные компании довольно активно включились в девелоперский бизнес, что позволяет им оставаться на плаву и расширять горизонты",— полагает гендиректор "Службы недвижимости" Павел Карасев. Именно поэтому сейчас качество услуг, оказываемых частными маклерами, зачастую не ниже, а иногда и выше, чем у крупных агентств, для которых риэлторский бизнес превратился в дополнение к девелоперскому. "Качество услуг и их надежность зависит от самих людей,— рассуждает Александр Пыпин.— Есть множество частных риэлторов, которые нигде не рекламируются и которых успешно передают с рук на руки, в то время как многие риэлторы, работающие в компаниях, не выдерживают никакой критики".

Несмотря на немалые объемы рынка, ни о каких единых правилах игры речь даже не идет. По словам Александра Пыпина, в отрасли нет однозначно сложившейся практики в отношении того, с кого берется комиссия при сделках купли-продажи квартир. Особенно это касается квартир экономкласса, где комиссия может взиматься даже с обоих участников сделки.

"На рынке же элитной недвижимости комиссию платит только продавец квартиры,— говорит гендиректор агентства EliteCenter Александр Дьяченко.— Однако недобросовестные и непрофессиональные агенты могут вступать в сговор друг с другом, и в результате комиссию фактически заплатит еще и покупатель". При этом в развитых странах существуют правила, согласно которым взимание "второй комиссии" считается преступлением.

В целом, по подсчетам Александра Пыпина, обычно риэлторам со сделки удается "снять" не более 5%, причем чем выше стоимость недвижимости, тем процент ниже. Однако в некоторых сделках риэлторам удается получить и больше — до 10%, представляя в одной сделке интересы как продавца, так и покупателя. По словам Александра Дьяченко, в кризис нередко продавцы недвижимости готовы были платить до 10% риэлторам в случае успешной продажи. В среднем же размер комиссии брокеров в последние годы находится на уровне 4%, хотя ранее он достигал 6%.

В середине 2000-х годов основатели "Вимм-Билль-Данна" создали компанию "Агент 002", которая декларировала, что будет брать с клиентов не более 2% от суммы сделки. Однако в 2008 году компания была закрыта, хотя позже вернулась на рынок, но уже без прежнего пафоса. Конкуренты нового проекта тогда в один голос утверждали, что столь низкая комиссия сделает этот бизнес нерентабельным, однако в закрытии "Агента 002" виноват в первую очередь кризис, а не низкая комиссия. Ведь на европейских рынках риэлторские компании работают за меньший процент и при этом умудряются не уйти в минус — например, в Голландии комиссия посредников составляет всего 1% от суммы сделки.

Такие разные услуги

По словам управляющего директора "МИЭЛЬ-Франчайзинга" Романа Мурадяна, в целом размер вознаграждения агентства зависит от сложности выполняемых компанией работ и определяется в каждом конкретном случае.

В стандартный пакет услуг риэлтора при покупке недвижимости входят следующие позиции: оценка состояния рынка, то есть возможность выполнения заказа, подбор вариантов в соответствии с запросами клиента, разработка при необходимости вариантов финансирования данного проекта, организация просмотров подходящих вариантов, предварительный анализ документов и самой принципиальной возможности приобретения понравившейся квартиры, переговоры об условиях приобретения с продавцами или их представителями, внесение предоплаты за устраивающий вариант, сбор и проверка необходимых документов и "истории" квартиры, подготовка юридического заключения (по запросу клиента), организация взаиморасчетов, подготовка проекта договора купли-продажи, подписание и подача на государственную регистрацию договора купли-продажи, получение зарегистрированных документов, организация передачи квартиры новому собственнику по акту приема-передачи.

При продаже недвижимости в функции риэлтора входят: оценка состояния рынка, то есть определение максимально выгодных для клиента условий продажи объекта, организация максимально эффективной рекламной кампании, организация просмотров объекта потенциальными покупателями с соблюдением интересов продавца, переговоры с потенциальными покупателями об условиях приобретения, принятие по поручению клиента предоплаты, сбор необходимых для подписания договора купли-продажи документов, подготовка договора купли-продажи, организация взаиморасчетов, подписание договора купли-продажи и подача документов на государственную регистрацию, получение зарегистрированных документов, передача квартиры новому собственнику по акту приема-передачи квартиры.

При обмене жилья риэлтор осуществляет все перечисленное выше, соблюдая условия совершения обеих сделок одновременно, то есть одновременная покупка новой квартиры и продажа уже имеющейся. Иными словами, список работы обширный, и, как правило, чем дороже недвижимость — тем больше услуг вынуждены оказывать риэлторы.

На рынке аренды ситуация иная. "Рынок аренды жилья более подвержен изменениям и хаосу, хотя в целом принцип комиссии в 100% месячной арендной ставки сохраняется уже многие годы,— рассказывает Александр Пыпин.— Поскольку речь идет о менее ответственных и более быстрых сделках, менее денежных и влиятельных клиентах, чем при купле-продаже жилья, процесс оформления ограничивается одной бумажкой, соответственно, и риэлторский персонал на этом направлении, как правило, менее опытный и квалифицированный". Кроме того, по его словам, на этом рынке часто встречаются случаи обворовывания риэлторами своих работодателей: нередко с сотрудником фирмы можно "договориться" на оплату не 100%, а 75% и даже 50% комиссии "в карман", утверждает господин Пыпин.

При этом многие специалисты признают, что объем работы на рынке аренды квартир среднего и нижнего уровня у риэлторов крайне невелик и не стоит тех денег, которые они за него хотят получать. Дело в том, что в этом сегменте спрос существенно превышает предложение, что и оставляет возможность посредникам наживаться на доверчивых клиентах. В сегменте же аренды элитных квартир комиссия почти всегда взимается именно с арендодателя. "Отсутствие четкой регламентации риэлторской деятельности в России приводит к тому, что в разных регионах агенты выстраивают свои взаимоотношения с клиентами по-разному",— заключает Роман Мурадян.

Риэлторы вне закона

Таким образом, на российском рынке риэлторских услуг налицо явные перекосы. Число брокеров и мелких агентств явно избыточно, цены на одни и те же услуги различаются очень существенно, как и их качество. В таком состоянии рынку становится все труднее развиваться, а крупным профессиональным игрокам укреплять свои позиции. Страдают от этой неопределенности не только клиенты, но и сами риэлторы, которые не могут выстраивать цивилизованные отношения ни между собой, ни с чиновниками. "Рынок риэлторских услуг в Москве можно было бы считать цивилизованным, если бы не одно "но",— рассуждает Константин Барсуков заместитель гендиректора "Релайт-Недвижимости".— Профессиональный риэлтор, помимо прочего обеспечивая безопасность совершения операций с недвижимостью, сегодня является лицом, которое не признают государственные органы".

Увы, в России, по словам господина Барсукова, нет ни одного нормативного акта или закона, который бы регламентировал риэлторскую деятельность и позволял риэлторам нормально "общаться" с государственными структурами. "Это нонсенс, когда риэлтор для защиты своего клиента вынужден полулегальными способами добывать информацию об истории квартиры. При этом именно от того, найдет ли риэлтор какие-то проблемы в этой истории или нет, зависит будущее человека, решившего купить квартиру",— заключает эксперт.

Есть ли шанс решить эту проблему? Эксперты уверены, что да. Так, директор по маркетингу "НДВ-Недвижимости" Ирина Наумова полагает, что в России следует вновь ввести лицензирование риэлторской деятельности. "Это помогло бы устранить случайных людей с рынка или, по крайней мере, стало бы еще одним препятствием для их деятельности",— уверена она. А ведь сокращение числа игроков пошло бы рынку только на пользу.

Другим шагом на пути к цивилизованному рынку могла бы стать жесткая фиксация условий работы риэлторов и ранжирование расценок на услуги в зависимости от их объема, сложности и пожеланий клиента. Иными словами, необходимо дать самим клиентам возможность определять пакет услуг и, соответственно, его стоимость, а не навязывать всем стандартный продукт по завышенным ценам. Увы, в то, что рынок риэлторских услуг в ближайшее время обретет по-настоящему цивилизованные очертания, верится с большим трудом.
 

Источник: Коммерсантъ